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정통고품격서비스 님의

토지임대부 분양방식의 부동산 가격 하락 효과에 대한 답변입니다.



토지임대부 분양방식의 부동산 가격 하락 효과 에 대한 반론

토지임대부 분양방식 아파트(=과거 시영아파트)
이하 <토임아파트>로 줄여 쓰겠습니다.

정통고품격서비스 님이 전제하신 내용중

<무주택자의 임대 시장 이탈은 다주택자들의 주택 담보효과를 떨어트려 주택 가격 하향 안정을 가져온다>는
의견은...

토임아파트가 도입된다해도,
수도권의 요지에 토임아파트를 공급할 토지가 없기 때문에, 공급은 제한적일 수 밖에 없습니다.

기존의 임대시장 이탈 정도의 영향을 미칠만한 대규모 공급이 불가능하다는 한계가 있습니다.
(즉, 무주택자의 임대시장 이탈의 전제에 동의할 수 없다는 것입니다)

그러나,
일단 정통고품격서비스 님의 말씀대로,
토지란 재화가 무한해서, 재개발-재건축 아파트 부지 중 수용을 받든 해서,
용적률 500~800%로 때려지어 도로가 미어터지든, 학교 지을 땅이 없어, 아파트 중간층 사이에
학교 교실을 끼워넣든... 토임아파트의 공급이 생긴다 하더라도 문제는 발생합니다.

토임아파트의 주거환경이 기존의 임대차들보다 월등이 좋다면,
그에 따른 프리미엄이 형성되어, 토임아파트도 가격이 올라가거나(어제 정박사가 말한
토임 아파트 투기현상), 기존의 임대차들보다 나쁘다면,
사람들은 기존의 임대차를 활용하려 할 것이고, 결국 토임아파트는 수요분산 효과가 미미
하겠지요.

토임아파트가 좋다면, 토임아파트에 대한 투기가 발생할 것이고,
토임아파트가 나쁘다면, 사람들은 기존의 임대차를 고수할 것이란 이야기입니다.

토임아파트가 좋다면, 토임아파트라는 또 다른 형태의 부동산가격상승이 발생하는 것이고,
토임아파트가 나쁘다면, 기존 임대차를 고수하고, 결국 기존 주택임대차 시장의 매력은
그대로이기 때문에 주택가격 하락효과는 기대할 수 없겠죠.

물론 토임아파트든 일반 아파트든 양질의 아파트 및 주택 공급이 발생한다면,
그 자체만으로도 수요를 분산시켜주는 역할을 하기 때문에, 안정화에 도움이 될 것이란
생각에는 동의합니다만,

결국 이것은 꼭 토임아파트가 아니더라도, 주공아파트든, 전세형태의 임대아파트든,
월세형태의 임대아파트든 재개발을 통한 아파트든, 재건축을 통한 아파트든, 뉴타운을
통해 공급되든 아파트든 다 같은 공급의 한 방법으로서 역할하기 때문이라는 생각입니다.

뭐 집값 이야기에 대해서는 여러가지 많습니다만,
논의하신 화두에 대해서는 이정도면 대답이 되었을 까요?

토론을 보면서 느꼈던 몇가지 화두에 대한 내 생각도 정리할 수 있었음.


1. 분양원가공개

분양원가 공개는 분양가를 규제할 수 있는 수단으로 분양가가 터무니없이 올라가는 것은 막을 수 있으나, 기존의 아파트들 가격을 낮추는 역할을 하는데에는 그다지 역할을 하지 못할 것이다.

분양원가 공개는 건설경기를 악화시키며, 공급물량 감소, 기존의 아파트 가격에 영향을 끼쳐 집값이 상승할 가능성이 높다.


올 여름부터 시작된 기존의 아파트값 폭등의 주된 원인은, 신혼부부 등의 주택수요가 일시적으로 증가하여 전세 등으로 시작된 임대주택수요가 결국은 주택매수 수요로 전환되면서, 공급 < 수요 가 된 것. 그리고 신도시 및 뉴타운 고분양가로 인한 기존 주택들의 가격상승 두가지로 볼 수 있는데.

분양원가공개는 고분양가는 막을 수 있어, 분양가 상승으로 인한 기존주택 가격상승 역할은 막을 수 있을 것으로 보이나, 주택공급을 막아 결국은 악재로 작용할 가능성이 크다.



2. 토지임대부주택분양

아래 글에서 포스팅한 바 있는, <21세기 시영아파트 다시짓기 프로젝트>.

시영아파트는 기존의 토지까지 포함한 주택과는 전혀 다른 주택시장의 한 분야로 자리매김할 거 같음.
현재도 국민임대 아파트 등의 영구임대 아파트에는, 그 사용권을 가지고 불법이지만 공공연하게 임대시장이 형성되어있음. 뭐 비슷한 효과가 생기지 않겠나 싶음.

주택 노후화가 심하지 않은 상태에서는, 이 사용권(소유권이라 보기보다는 사용권이 맞음)에 대한 투기가 마찬가지로 일어날 수 있고, 결국 프리미엄이 형성될 수 있을 거란 이야기.

강남에 <홍준표식 반값아파트>가 생기면, 그 <반값아파트>는 나름대로 부동산투자의 대상이 되겠지. 이러한 대책이 부동산 열기 진정에 큰 역할을 할 것으로는 판단되지 않았음.

앞서 이야기한대로, 청약저축 만들어서, 임대아파트 들어가는거나 뭐가 다른가 싶음.

해봐서 나쁠 건 없겠지만, 기존 주택시장에 큰 영향은 없을거 같다는
패널들의 의견에 동의.



3. 환매조건부주택분양

판교가 딱 이 케이스. 10년 이내에 팔경우 물가상승률 정도만 집값 인정해준다는데,
나라면 전세살고, 남는돈으로 다른데 투자한다.

대다수의 주민들이 지금 아파트를 <소유의 대상>으로 생각하고 있으니까
아파트값 폭등이 생기는거지, <주거의 대상>으로 생각해서 폭등하는거겠어?

소유할 수 없고, 거주할 수 있는거 더 만들어서 뿌리면, 계몽되지 않겠냐는
느긋한 생각이라 생각됨.

한나라당 윤의원이 한말이 딱 맞음.

관료가 되어 관사에 들어가서 20년 살았는데,
관직 그만두고 나와보니, 내 친구들은 다 아파트 한채씩 갖고 있는데
나만 없더라...

그냥 죽을때까지 전세 살면 되지.




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먼저, 아파트 선분양제와 후분양제에 대한 이해가 필요할 듯 하다.


현재 대부분의 민영아파트에서 취하고 있는 아파트 분양 시스템은 선분양제이다.


서울의 어느 지역에 아파트를 짓는다 가정하자.
아직 대지 상태의 토지에 건축허가 및 분양에 대한 관의 인허가 과정을 거치고 나면

시행사 및 시공사는 분양가격을 책정하여 분양모집공고를 내게된다.

그리고, 분양받고자 하는 사람들로부터 청약통장을 접수받아
금융결제원에서 전산추첨을 통해 당첨자를 결정하고,

이들과 계약을 맺는다.

계약시에는 보통 분양가의 20%를 납부하도록 하고 있지만,
계약금 중 분양가의 10%는 중도금으로 취급하여 대출해주고 있는게 보통이다.

분양대금의 납부는 일반적으로 다음과 같이 이루어진다

보통 계약금을 20% 받고,
중도금을 60%정도 받으며
입주시 잔금을 20% 정도 받는다.


분양가격이 3억이라 하면,
계약금 20% 중 10%를 계약시에 납부하고,
10%는 대출을 받는다.

즉, 분양대금의 10%인 3천만원이 있으면, 아파트 계약이 가능하다.

그리고 정해진 기간마다 중도금을 납부하게 된다.

보통 아파트를 분양하여, 입주때까지 짓는 시공기간은 약 3년 정도 된다.

때문에 중도금도 3년의 기간에 거쳐서 납부하게 되며,
이중에서 40%까지는 중도금에 대해 은행에서 대출을 해준다.


즉, 위의 아파트라 하면

1) 3천만원은 계약시에 소요
2) 계약금 10%는 대출
3) 중도금 60%는 3년의 기간동안 6회에 거쳐서 납부하며, 보통 5개월~6개월 마다 한번씩 3천만원의 비용을 납부한다.
4) 이중 중도금의 30%는 대출을 활용할 수 있으므로, 이 대출을 활용한다면, 1차~3차까지의 중도금을 대출받고 4차 중도금부터 납부한다면, 계약후 15~18개월 후부터 실질적으로 중도금을 납부해야함.
5) 대출을 모두 낄 경우, 잔금 이전에 납부해야할 중도금은 30%로, 9천만원 정도임.


위와 같이 요약할 수 있는데.


즉, 3억짜리의 아파트를 분양받는데에 있어, 3년이라는 기간이 소요되고, 중도금 대출을 활용할 수 있기에, 비교적 적은 초기투자금액으로 아파트를 장만할 수 있다는 장점이 있다.

시공사의 입장에서는,
분양계약자들의 중도금 납부액으로 건물을 지어나가면 되기 때문에,
말 그대로, 초기 토지구입비용만 해결하면, 쉽게 건물을 지어나갈 수 있다는 점 때문에
선호하고 있는 주택건설형태이기도 하다.

그러나, 건물이 지어지지 않은상태에서의 주택계약인 까닭에,
집의 내장재나, 조망, 위치, 일조권 등의 여러가지 들을 확인하지 못하고 그림책만 보고 계약해야한다는 한계가 있으며,
그로 인해서 많은 민원들이 발생되고 있는 것도 사실이다.

또한 중간에 건설회사나 시행사의 부도 등으로 건축 자체가 중단되는 경우에 대한
위험요소도 포함하고 있다.

때문에, 일부 민간단체들은 후분양제를 강력하게 주장하고 있기도 하다.



그렇다면, 후분양제란 무엇인가?

말 그대로 건물이 다 지어진 후에 분양을 한다는 소리이다.
앞에서 설명한 선분양제의 단점들을 보완할 수 있는 시스템이다.

다 지어놓은 아파트를  직접 아파트를 보고 계약할 수 있으니,
맘에 안들면 계약 안하면 된다는 이야기다.


그러나, 당연히 선분양제가 가지고 있는 장점-적은 초기투자금액 및 금융비용의 활용 측면에서는 선분양제에 비해 아쉬움이 많다.



100% 후분양제라면, 건물을 다 지어놓은 상태에서 분양을 받아야 하니
매매금액의 전체, (대출을 받는다고 하면, 매매대금의 60%가 일시불로 필요)가 필요하다.


지금논의되고 있는 40% 후분양제, 80% 후분양제의 이야기는
건축진척 상태를 이야기한다.

건물 완공까지 2년 남은 상태에서 분양하느냐, 1년 남은 상태에서 분양하느냐는 식이다.

태영에서 시공하고 있는 상암 4단지가 후분양제의 대표적인 케이스이다.
지난해 건물 골조가 10여층까지 올라간 상태에서 후분양을 했으며, 이제 곧 입주 예정이다.


후분양제 역시 계약금과 중도금 등을 나누어 납부하지만,
잔금까지의 시일이 촉박한 탓에, 2~3개월마다 중도금을 납부하기 때문에
자금의 운용부분이 아무래도 선분양제에 비해 빡빡하다.

즉, 돈이 마련되어있는 사람이 아니면, 쉽게 분양을 받을 수 없다.



나는 서민들이 아파트를 분양받기 위한 정책의 일환으로라면,
아무래도 자금운용의 여력이 더 나은 선분양제 쪽이 그래도 더 낫다라고 생각한다.


정부에서는 이미 후분양제 정착을 예고하여, 단계별로 후분양제를 적용하고 있으며,
그의 일환으로 상암동 혹은 은평뉴타운과 같이 지자체에서 택지를 마련한 택지지구의 경우는
후분양제를 시행하고 있는 중이다.


올9월 예정되었던 은평뉴타운의 경우는
1공구의 경우 약 2~30%선에서의 후분양제였던 것으로 알고 있다.

그러나 분양가 논란으로 문제가되자, 입주를 앞두고 80%선에서 후분양을 한다고 방침을 바꿨다.


올해 여름을 지나면서 촉발된 아파트가격 불안을 해결하려는 일환으로
정부에서는 급급하게 선분양제를 통해, 일단 공급물량이라도 많이 풀어놓은듯한 효과를 보임으로서
국민들을 안심시키려는 쇼를 하는듯 하나...

선분양이든 후분양이든, 공급시기 자체는 같기 때문에
(0% 상태에서의 분양이든 40%상태에서의 분양이든 입주시기는 같다~)

뭐, 선분양제로 나오면 수요자 입장에서는
자금활용에 숨통이 좀 더 트일테니 좋은 정도라고 생각하고 있다.


아파트 분양가의 꾸준항 상승기조 때문에라도,
선분양이 계약자들에게는 유리한게 사실이다.

둘 다 서울시에서 택지를 조성하여 분양한(분양하는)
상암동과 은평뉴타운, 입지만으로 따졌을 때나, 택지조성비를 따졌을 때도
상암동이 훨씬 낫지만, 1년의 시간이 지났을 뿐인데,
은평뉴타운의 분양가가 훨씬 높아져버렸다.

지난해 상암동 4단지의 분양가는 평당 1200~1300만원선,
5억2천정도였으나, 지금 상암동 5~7단지 40평형의 시세는 9억

상암동 4단지가 100% 후분양되어, 지금에서야 분양한다면 분양가는...
5억2천일리가 없다. 주변 시세가 9억인데 5억2천에 분양받으면, 바로 4억의 차익이
생긴다는 소린데... (그리고 4단지가 상암동에선 제일 좋은 위치니)


선분양제든 후분양제든,
뭐 대단한 화두는 아니지만 이야기가 나오길래 한번 끄적여봤다.

중앙정부와 지자체는 별거 아닌 거 가지고
그만 좀 틱틱댔으면 좋겠다.