반값아파트는 아파트매매가격 안정의 대안이 될 수 없다 2
a.TALK!/수다스런이야기 2006/12/05 11:45<무주택자의 임대 시장 이탈은 다주택자들의 주택 담보효과를 떨어트려 주택 가격 하향 안정을 가져온다>
라는 의견에 대한 반대 의견을 보완하고자 하는 글입니다.
왜 토임아파트가 임대가격 안정에 크게 도움이 안되는지 이해를 못하시니 좀 더 쉽게 설명해드리겠습니다.
동부이촌동 한강대우 아파트의 23평형 매매 시세는 6억이고,
전세 시세는 2억5천입니다. 매물도 잘 없습니다.
한강대우아파트 건너편의 낡은 한강맨션 아파트를 재건축하면서, 일부의 땅을 기부체납받아서
그 자리에다가 높은 용적률로 23평형 토지임대부 아파트를 지었다 치겠습니다.
토지는 국가에서 소유하고, 평당건축비 350만원에 지어, 토지에 대한 임대료는
말도 안되는 금액이겠지만 없다고 가정해보지요.
그럴 경우, 분양가는 350만원 x 23평 = 8050만원 입니다.
이 토임아파트는 8050만원에 분양을 받을 수 있으니,
아마 난리가 날 겁니다.
주변 전세 시세가 2억5천인데, 그 3분의 1 값으로 아파트 건물만이라도 내 소유로 할 수 있으니
얼마나 좋습니까.
제가 이 아파트를 분양받았습니다.
그럼 저는 어떻게 하는게 가장 현명할까요?
저라면 이렇게 합니다.
8050만원에 분양받은 토임아파트를, 그대로 전세든 월세든 놓습니다.
전세로 놓는다면 최소, 2억5천은 받겠지요.
월세로 놓는다면, 보증금 5000에 월 150은 받고도 남습니다.
임대는 사용수익을 기준으로 하기 때문에, 대우한강아파트 23평형보다 살기 좋다면
(새아파트니 깨끗하고 조경도 잘 되어 더 좋겠죠)
임대료는 더 나가겠죠.
8050만원에 분양받아서, 2억5천을 임대놓을 수 있는 아파트면, 시장에서 얼마에 매매가 될까요?
아무리 토지에 대한 소유권이 없다 해도, 3억 이상은 갈겁니다.
홍준표의원은 10년간 전매를 묶겠다고 하는데, 10년 후에는 팔 수 있다는 의미이고, 결국 분양가와 시장가격의 차이에서 오는 프리미엄을 보고 돈이 들어옵니다(소위 말하는 투기가 발생합니다).
단순히 매매를 생각하지 말고, 임대만 놓더라도 돈이 들어올 수 있습니다.
8050만원에 분양받아서, 전세를 놓음으로서 2억5천을 회수할 수 있다면, 그자리에서 일단은 1억7천을 회수할 수 있습니다. 분양받은 사람의 입장에서는 그 1억7천을 다른데 활용할 수 있으니 자격이 된다면 누구나 다 덤벼들겠죠.
월세를 놓더라도 마찬가지입니다. 2억5천만원 전세가 나가는 아파트라면, 월세로 돌리면 보증금 5000에, 월 150은 받을 수 있습니다. 8050만원 박아넣었다가, 보증금 5000 받아서 회수하고, 3050만원 박아둔 상태에서 월150이라... 이런 남는 장사가 어딨습니까.
여기서 한가지,
8050만원짜리, 토임아파트의 공급이 생겼으니,
기존의 2억5천 전세의 메리트가 떨어져서, 사람들은 8050만원짜리 토임아파트를 분양받기때문에
2억5천하던 전세는 2억1~2천, 아니 2억 밑으로 떨어지면서 담보가액이 떨어질 것이다
라고 말씀하시고 싶으시죠?
8050만원짜리 토임아파트가, 공장에서 찍어내는 TV마냥 무한정 공급된다면야, 그렇게 되겠지요.
8050만원짜리 토임아파트 분양 세대수가 한 1만세대 정도 나오면 그러려니 하겠습니다만,
현실적으로 8050만원짜리 토임아파트 지을 땅이 없습니다.
설령, 토임아파트의 공급이 동부이촌동 내의 20평대 아파트 가격안정화에 기여를 해서
전세시세가 좀 떨어졌다 칩시다.
그러나, 동부이촌동 내에는 계속적으로 토임아파트공급이 생길 수 없기 때문에,
이촌동에 진입하려는 수요에 비해서, 공급은 제한적이라 결국 조금 지나면, 전세 시세는 그자리로 회복될 겁니다.
위와 같은 유사한 사례를 들어 설명하죠.
2004년 가을에, 죽전택지지구내에 대규모 물량의 아파트 입주가 있었습니다.
그때 죽전에 아파트 입주물량이 넘쳐나자, 32평형 현대홈타운 전세가격이 8000만원 밖에 안되는
낮은 금액에 시세가 형성되었습니다.
죽전의 전세가격이 낮게 형성되자, 죽전 바로 위에 위치한 분당 아파트 전세 가격이 휘청거리기
시작하면서, 분당 아파트 전세 시세도 떨어지기 시작했습니다.
그리고, 죽전 아파트 입주가 끝나고 2년이 지났습니다.
지금 어떻습니까?
분당 전세시세는 옛날에 회복해서, 거기서 또 올랐구요. (현재 2억5천내외)
죽전은 지금 시세 1억5천 갑니다. 8000에 전세 들어간 사람은 재계약 할때,
기존의 임대차금액의 두배를 내야했습니다.
요약.
1) 토임아파트는 수도권 및 도심내에 공급이 제한적이기 때문에, 기존주택에 대한 임대가격안정효과는 미미함. 때문에 매매가 담보가치하락을 가져오기 힘들다.
2) 토임아파트의 분양가격이 낮아지게 되면, 그에 따른 투기가 발생할 우려가 있음. 매매에 제한을 걸더라도, 임대차에 대한 투기도 발생할 가능성이 높음.
토임아파트로 서민의 주거안정을 꾀할 수 있다는 점에는 동의합니다.
그러나, 그 역할은 이미 '임대아파트'가 하고 있습니다. 기존의 월세형태의 임대아파트 외에 전세형태의 임대아파트를 지어서 서민들의 주거안정을 꾀하는 것이 오히려 더 바람직하다고 생각합니다.
난개발 등의 부작용도 크고, 추후 토임아파트 슬럼화에 따른 부작용이나,
재건축지역이 짓게되는 토임아파트의 경우 아파트 단지내 입주민간 갈등 등의 여러 문제점들을
안고 있기 때문에, 토임아파트의 전면도입은 크게 반기지 않습니다.
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